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Mietvertrag Wohnung 2026: Vorlage als Word und PDF

  • Nach aktueller Rechtslage aufbereitet
  • Stand der Fassung: 2026
  • Sofort per E-Mail
  • Word-Datei zum Weiterbearbeiten

Ein Wohnraummietvertrag hält fest, wer welche Wohnung zu welchen Konditionen mietet. Er entscheidet im Streitfall darüber, was gilt, und er entscheidet vor allem darüber, was eben nicht gilt.

Denn Wohnraummietrecht ist weitgehend zwingendes Recht zugunsten der mietenden Seite. Viele Klauseln aus älteren Mustern sind unwirksam, auch wenn beide Seiten unterschrieben haben. Diese Vorlage nimmt sie deshalb gar nicht erst auf.

Stand 01/2026PDF und DOCXSofort per E-Mail39,00 EUR
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Was regelt ein Wohnraummietvertrag?

Der Mietvertrag über Wohnraum richtet sich nach den §§ 535 ff. BGB. Er beschreibt die Mietsache, die Miete, die Nebenkosten, die Laufzeit und die Rechte und Pflichten beider Seiten.

Ein großer Teil des Wohnraummietrechts ist zwingend. Abweichungen zum Nachteil der mietenden Seite sind unwirksam, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Das betrifft unter anderem die Kaution, die Abrechnungsfrist für Betriebskosten und die Kündigungsfristen.

Praktisch heißt das: Eine Vorlage ist dann gut, wenn sie das Zulässige regelt und das Unzulässige weglässt. Eine unwirksame Klausel nützt niemandem und schadet dem, der sich auf sie verlässt.

Rechtlicher Rahmen: §§ 535 ff. BGB, § 550 BGB, § 551 BGB, § 556 BGB, § 573c BGB

Hinweis zur Form

Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr bedarf nach § 550 BGB der Schriftform. Wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar.

Diese Inhalte gehören in jedes Dokument

Beide Vertragsparteien

Bei mehreren Mietparteien haften alle als Gesamtschuldner, das gehört ausdrücklich in den Vertrag.

Die Wohnung

Anschrift, Lage im Haus, Wohnfläche und Zimmerzahl, dazu mitvermietete Räume wie Keller oder Stellplatz.

Zustand bei Übergabe

Renoviert oder unrenoviert. Davon hängt ab, ob Schönheitsreparaturen überhaupt übertragen werden dürfen.

Miete und Nebenkosten

Kaltmiete und Vorauszahlungen getrennt, mit jährlicher Abrechnung.

Kaution

Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt anzulegen.

Laufzeit

Unbefristet oder befristet. Eine Befristung braucht einen der Gründe aus § 575 BGB.

Tierhaltung und Untervermietung

Zustimmungsvorbehalt statt Verbot, weil ein generelles Verbot unwirksam wäre.

Unterschriften

Alle Mietparteien unterschreiben. Jede Seite behält eine Ausfertigung.

Welche Bereiche das Dokument abdecken kann

Wirksam regelbar

  • Miete, Nebenkosten und Zahlungsweise
  • Kaution bis zu drei Nettokaltmieten
  • Mitvermietete Nebenräume
  • Zustimmungsvorbehalt für Tiere und Untermiete

Bewusst nicht enthalten

  • Starre Renovierungsfristen
  • Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Übergabe
  • Genereller Kündigungsverzicht
  • Vollständiges Verbot der Tierhaltung

Wissenswertes rund um Mietvertrag für eine Wohnung

Schriftform

Bei einer Laufzeit über einem Jahr ist sie Wirksamkeitsvoraussetzung für die Befristung, nicht für den Vertrag selbst.

Kaution

Höchstens drei Nettokaltmieten. Die mietende Seite darf in drei Raten zahlen, die erste zu Mietbeginn.

Betriebskostenabrechnung

Sie muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Kündigungsfristen

Für die mietende Seite immer drei Monate. Für die vermietende Seite verlängern sie sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate.

Wohnflächenabweichung

Erst ab mehr als zehn Prozent Abweichung kommt eine Minderung in Betracht.

Übergabeprotokoll

Es ist kein Pflichtbestandteil, entscheidet im Streit um die Kaution aber häufig alles.

Häufige Fehler

Schönheitsreparaturen pauschal abgewälzt

Bei unrenoviert übergebener Wohnung ist die Übertragung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Dann trägt sie die vermietende Seite vollständig.

Starre Fristenpläne

Klauseln mit festen Renovierungsintervallen unabhängig vom Zustand sind unwirksam und reißen die gesamte Klausel mit.

Befristung ohne Grund

Ohne einen Grund aus § 575 BGB und dessen schriftliche Mitteilung gilt der Vertrag als unbefristet.

Kaution zu hoch angesetzt

Mehr als drei Nettokaltmieten sind unzulässig, der übersteigende Teil ist zurückzuzahlen.

Kein Übergabeprotokoll

Ohne Protokoll steht beim Auszug Aussage gegen Aussage, und das trifft meistens die vermietende Seite.

Häufige Fragen

Darf ich Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen?
Nur bei renoviert übergebener Wohnung und nur ohne starre Fristen. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, ist die Übertragung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Die Vorlage berücksichtigt das automatisch anhand Ihrer Angabe zum Zustand.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also die Miete ohne Nebenkosten. Die mietende Seite darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Die Kaution ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, die Zinsen stehen der mietenden Seite zu.
Kann ich den Vertrag befristen?
Bei Wohnraum nur mit einem der Gründe aus § 575 BGB, etwa Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet.
Was kostet das Dokument?
Der Betrag steht auf der Preisseite und wird Ihnen vor dem Absenden der Bestellung noch einmal angezeigt. Es fallen keine weiteren Kosten an.
In welchem Format erhalte ich es?
Sie erhalten das Dokument als PDF zum Ausdrucken und Unterschreiben sowie als Word-Datei im Format DOCX, die Sie jederzeit weiter anpassen können.
Wie schnell bekomme ich es?
Sofort. Das Dokument wird unmittelbar nach Ihrer Bestellung erzeugt und Ihnen als Anhang per E-Mail zugestellt. Zusätzlich liegt es in Ihrem Kundenbereich bereit.
Wie funktioniert die Bezahlung?
Sie erhalten eine Rechnung per E-Mail und überweisen den Betrag auf das darin genannte Konto. Eine Vorkasse ist nicht erforderlich, Sie bekommen das Dokument sofort.
Kann ich stornieren?
Die Leistung wird sofort mit Ihrer Bestellung vollständig erbracht. Damit erlischt das Widerrufsrecht nach § 356 Absatz 4 BGB, worauf Sie im Bestellvorgang ausdrücklich hingewiesen werden und dem Sie dort zustimmen. Bei einem Fehler in der Erstellung korrigieren wir das Dokument selbstverständlich.
Ist das eine Rechtsberatung?
Nein. Wir erstellen ein Dokument automatisiert auf Grundlage Ihrer Angaben. Eine Prüfung Ihres Einzelfalls findet nicht statt und ist auch nicht geschuldet. Für eine rechtliche Beurteilung Ihrer persönlichen Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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Nach aktueller Rechtslage aufbereitet, ohne die Klauseln, die vor Gericht ohnehin fallen.

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Dieses Dokument befindet sich noch in der fachlichen Prüfung und ist daher aktuell nicht bestellbar.

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